普陀区以舟山市城市总体规划为蓝本，紧紧围绕历届市委市政府的决策部署，以打造“海上花园会客厅”、助推普陀“一港两岸”建设，改善人居环境，提升城市品质，推动城市“高质量”发展为宗旨，聚焦“现代海洋产业新高地、现代品质海岛大花园、现代社会治理新样板”三大定位，全力推动中国式现代化在普陀的生动实践，加强统筹谋划，强化项目引领，坚持问题导向和民生所向，按照“新老联动，一体两翼”的总体思路，加快推进城中村改造。通过有序、高效地改造，基本解决了中心城区城中村和城郊结合部长期以来的环境卫生及消防安全、社会治安治理等隐患，人居环境和城市品质明显提升，群众幸福感和归属感逐步上涨。

一、城中村改造取得的成绩

自城中村（棚户区）改造工作开展以来，我区已陆续完成18个村和区块（沈家门街道教场村、中弄村、夏新村、马峙村、小蒲湾、大蒲湾、长地爿、茶湾地块、陈家塘、墩头、翟岙、芦西南区块和东港街道陈家后村、吴家岙村、新塘村、永兴村、观碶头村、上戚家区块）的城中村改造工作。共征收改造约7000户，建筑面积约80万㎡，征收土地面积约5200亩，投资资金超百亿元，是全市近年来规模最大的城中村改造工程。

今年以来更是对标《中心城区城市有机更新项目清单（2022—2024）》，持续推进城中村改造工作。截至目前已完成马峙村、观碶头2个村征收，完成征收474户，征收房屋建筑面积7.2万平方米，征收土地面积1442亩，投入资金10亿元。下阶段将继续实施石弄北侧、吴家岙四期等地块的城中村改造工作。

二、主要经验做法

一是坚持科学编制城中村改造规划。紧紧围绕全市“五大会战”和海上花园城建设的总体要求，根据区委区政府城市有机更新的整体部署，结合项目引领、群众所盼，坚持以“合理规划布局、科学有序推进”为原则，制定城中村改造计划，合理布局城市功能，高效助推城市有机更新，切实改善人居环境，提升普陀城市品质。

二是坚持依法拆迁安置。城中村改造政策制订以国务院590号令及省征补条例为依据，按照和谐拆迁、有序拆迁为原则。做到统一指挥，严格标准，对评估测绘、协议签订、资金补偿坚持透明公开，实行阳光操作；以公开求公正，以公正得人心，在每个区块征收工作中设立综合协调组、确权评估组、法律保障组等，及时解决群众反映的各种问题，化解矛盾，确保征求工作顺利进行。

三是坚持提高政群联动。区委区政府把城中村改造作为重要工作任务。年初谋划，加强领导，成立改造指挥部，由1名区领导全程负责、指导改造工作。建立健全区级统筹指挥，明确各职能部门负责改造相关工作的复核、审批、报备；属地街道主要领导为直接负责人，具体负责本辖区内的拆迁政策处理等相关工作组织实施；平台公司资金保障的三级联动工作机制共同推进城中村改造工作。利用各种形式深入群众做好思想工作，帮助群众算好拆迁补偿、拆迁安置经济账，让群众切实感受到拆迁为他们带来的好处和利益，赢得群众的拥护和支持；四是统筹协调，加强监督。指导协调所在村的班子提高战斗力，对村民提出的矛盾问题不推诿，不隐瞒。行业主管单位及时协调，职能部门对政策做好解读。监督部门加强监督，特别是事关群众切身经济利益的城中村改造，事关集体财产和资金，有了监督部门的全程参与，把纪律挺在前，群众就更放心了。

三、存在的主要矛盾和问题

1、征迁成本高：我区中心城区旧城范围内城中村的老旧房屋建筑密度大、现状容积高、征收成本高，截止目前主要以棚户区、城中村改造为主的城市更新已投入了大量的政府资金。虽然在征迁过程中坚持以群众满意的原则，尽可能的考虑和维护广大群众的利益，仍有部分群众存在对补偿标准的期望值过高的现象。

2、资金缺口较大、融资难度大。由于城中村迁改造均存在收支不平衡问题，总体衡量亏损大于盈利，征迁资金缺口较大，并给政府消化隐形债务造成压力。目前城中村征迁项目不能通过政策性银行贷款解决，只能由我区城投集团、城西公司通过商业银行以城市有机更新项目包装贷款，导致融资难度增大。

3、土地实际利用少，资金平衡难。沈家门老城区城市建设较早，基础设施落后，多年来基础设施投入较少，为还历史欠账，征迁后有较大一部分土地需用于改善交通，增设公共配套设施、绿化等，最终可出让的土地较少，并且后续还需投入较大资金用于城市建设。而且已完成城中村改造的地块尚有部分土地未开发利用，财务成本较大，后期还将与还贷高峰期叠加，财政压力巨大。加之目前房地市场预冷，土拍市场更加难以消化征迁后的土地供应，因此难以实现征迁项目与土地收益的平衡。