转租，是出租人将租赁房屋租给承租人，承租人又把承租房屋租给次承租人的租赁法律关系。前一个租赁关系叫做本租，形成转租，本租必须成立且有效。后一个租赁关系叫转租。而转租是本租的承租人把租赁的房屋再租给次承租人，转租中的出租人原本是承租人，却变成了出租人，即俗称的“二房东”。

转租须经出租人同意承租期间，承租人原则上不可以转租。承租人想把租赁房屋转租出去，必须经过出租人同意，没有经过出租人同意转租的，叫不合法转租或者违法转租，为无效。《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

转租期限应当在本租剩余期限之内。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条还规定，转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。

出租人的异议权和同意转租的推定，出租人知道承租人转租而不反对的，相关司法解释规定了两个规则：第一，出租人知道承租人转租的事实，承租人构成擅自转租，司法解释规定了六个月的异议期限，在六个月内，出租人发现转租的事实，可以提出异议。该异议权是形成权，一经提出异议，转租就无效。六个月期限是除斥期间，为不变期间。第二，超出六个月异议期，出租人没有提出异议的，推定出租人同意转租，转租合同有效，出租人应当认可承租人和次承租人之间的转租合同的效力。

（案例由晓普整理）

【案例评析】

王先生有2间相邻商铺，一间自己经营服装店，另一间于2018年6月30日出租给张女士从事餐饮业服务,租赁期限为三年,即2018年6月30日至2021年6月29日。双方签订了合同文本。合同中约定张女士不得擅自转租，否则转租合同无效。

2019年1月1日，张女士因经营困难，未经王先生同意，将承租商铺转租给李先生，双方签订了三年的转租协议。李先生对商铺改造后，选择与王先生同业经营。王先生对转租事实未向张女士提出异议。商铺租金仍由张女士出面向王先生支付。

2019年7月，王先生与李先生因同业经营发生争执，向张女士提出因张女士擅自转租，要求提前解除租赁合同。张女士与李先生不同意。王先生将张女士列为被告、李先生为第三人，向法院提起诉讼，提出要求解除租赁合同及转租合同，要求李先生腾退商铺等诉请。

法院审理后认为，王先生未在转租后六个月内提出异议，应视为对转租默认，但张女士与李先生的转租期限超出原租赁合同期限六个月，该超期约定为无效。最终在法院的调解下，王先生撤诉，三方达成和解协议：王先生认同转租合同，张女士与李先生修改转租合同的租赁期限，将租赁期限控制在原租赁合同期限内。

【法院裁判】