为了进一步普及《中华人民共和国民法典》，浙江星岛律师事务所每周带你读一则《民法典》的亮点法条。这周，让我们一起来看第397条。

《民法典》第397条规定：“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”

下面我们作一些简要的解析：

不动产抵押中房产与地产的关系一直以来都是抵押制度中一个引人关注的问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条之规定，房地产转让、在押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，也就是所谓“房地一体主义”的立法模式。《民法典》397条对此再次进行了确认，具体而言：

1.以建筑物抵押的，自然及于占用范围内的建设用地使用权，不以当事人的相反约定为转移。

2.反之，以建设用地使用权抵押的，仅及于该土地上已有的建筑物，不及于后来新增的建筑物。但抵押权行使时应当将新增房屋与原抵押房产一同拍卖，这是为了变现的便利；将新增房屋与原来的房地一起拍卖、变卖后，因新增房屋的价金并非抵押权的对象，故抵押权人不得对其主张优先受偿。

3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第51条中对于上述条款的细化规则是：房地抵押一体，建设用地使用权抵押，及于已有、在建建筑物，但不及于在建建筑物的续建部分及新增建筑物；在建建筑物的抵押效力限于抵押登记部分，不及于续建、新增及规划部分。

需要注意的是，对于划拨国有土地使用权的拍卖所得价款，只有在依法缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，抵押权人才开始优先受偿。

（由晓普整理）