本报讯（记者 杨叶梅 通讯员 盛琳杰）被执行人名下不动产经法院拍卖、变卖均流拍，申请执行人利益无法保障咋办？近日，区人民法院在审理一起案件中，对适用流拍资产强制管理的，让申请执行人行使资产强制管理权限，改变过去在一般情况下流拍的不动产返还给被执行人的惯例，从而有效地保障了申请执行人的实体利益不落空。

据了解，该案被执行人系一家以医药、保健食品、水产食品为主导产业的综合性公司，申请执行人系银行。2021年3月，申请执行人与被执行人签订了《流动资金借款合同》，约定被执行人向申请执行人借款2796万元。之后，双方签订《最高额抵押合同》，被执行人以其所有位于沈家门的不动产为上述借款提供担保并办理抵押登记。但是借款到期后，被执行人未能归还借款，故而申请执行人向法院起诉。

2022年6月，在区人民法院调解下，双方达成调解协议，约定被执行人按期归还借款，若逾期未付，法院将拍卖案涉不动产，申请执行人可就拍卖所得价款在最高额范围内按抵押顺序优先受偿。同年7月，因被执行人逾期未付，法院立案受理申请执行人的强制执行申请，并着手案涉不动产的拍卖工作。然而，经过两次拍卖、一次变卖，案涉不动产均流拍。

在执行过程中，执行法官发现案涉不动产中，现有5户商户承租，分别用于食品经营用房、药品经营用房等，租赁截止日期从2023年到2027年不等。由于被执行人官司缠身，对于这些租户的租金收取，被执行人也是怠于执行，承租人也趁此拖延缴纳租金。在此情况下，执行法官考虑适用流拍资产强制管理。

据了解，流拍资产强制管理本来是指通过与第三方中介合作，对被执行人暂时无法变现的不动产以租赁等方式进行强制管理，以收取的资金来清偿债权，并通过对抵押物的有效控制和有序管理以备后期的再次处置，来实现各方利益。

“本案中案涉不动产本身就处于出租状态，何不赋予申请执行人类似房东的权利，让承租人按照租赁合同缴纳租金，以此来清偿被执行人的债务。”区人民法院执行法官江涛表示，如果承租人不支付租金，申请人也可以予以催告，仍不缴纳的，甚至可以解除租赁关系。

根据上述执行思路，普陀法院召开了流拍资产强制管理会议，会议决定赋予本案申请执行人资产强制管理权利，并对于之前的租金进行了结算，案涉不动产承租人需向申请执行人缴纳租金，租金作为被执行人履行的债权。同时，明确法院仍有监督职责，对整个强制管理过程全程监督。通过流拍资产强制管理，将暂时无法变现的资产有效地利用起来，保障了各方当事人的合法权益。目前，承租方已向申请执行人履行50余万元。